FAQ Giuridiche

AFFITTI E CONDOMINIO, CONFEDILIZIA RISPONDE

PIU’ RIUNIONI FISSATE CON UN’UNICA CONVOCAZIONE

La nuova normativa condominiale consente all’amministratore di fissare, con un’unica convocazione, più riunioni di condominio consecutive?

Sì. La nuova formulazione dell’art. 66, ultimo comma, disp. att. c.c. stabilisce espressamente che “l’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi”. In argomento occorre, comunque, precisare che la giurisprudenza già da tempo riconosceva tale facoltà in capo all’amministratore (cfr. Cass. sent. n. 4846/’88).

OTTOBRE 2013

Le disposizioni in materia di condominio possono ritenersi applicabili al consorzio costituito tra proprietari di immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale, pur appartenendo il consorzio alla categoria delle associazioni, in quanto non esistono schemi obbligati per la costituzione di tale ente, assumendo, per l’effetto, rilievo decisivo la volontà manifestata dagli stessi consorziati con la regolamentazione statutaria, e potendo, peraltro, l’intenzione di aderire al consorzio rivelarsi anche tacitamente, a meno che la legge o – come nella specie – lo statuto richiedano la forma espressa. Ne consegue, altresì, che solo l’adesione al consorzio può far sorgere l’obbligazione di versare la quota stabilita dagli organi statutariamente competenti, legittimando la pretesa di pagamento dell’ente.
Cass. Civ, Sez. II, 3/10/2013, n. 22641

In tema di condominio negli edifici, è nulla – e non soggetta, quindi, al termine di impugnazione di cui all’art. 1137 cod. civ. – la delibera assembleare che addebiti le spese di riscaldamento ai condomini proprietari di locali (nella specie, sottotetti), cui non sia comune, né siano serviti dall’impianto di riscaldamento, trattandosi di delibera che inerisce ai diritti individuali di tali condomini e non alla mera determinazione quantitativa del riparto delle spese.
Cass. Civ, Sez. II, 3/10/2013, n. 22634

In tema di condominio negli edifici, nel giudizio promosso da un condomino per la revoca dell’amministratore, interessato e legittimato a contraddire è soltanto l’amministratore, non anche il condominio, che, pertanto, non può intervenire in adesione all’amministratore, né beneficiare della condanna alle spese del condomino ricorrente.
Cass. Civ, Sez. II, 22/10/2013, n. 23955

 

Quesito

A seguito di una infiltrazione proveniente dal tetto di copertura di un condominio (non indennizzabile dall’assicurazione) l’appartamento sottostante ha subito rilevanti danni.
Dopo varie trattative, il condominio ha proposto di transare il danno con il pagamento di una determinata somma: tale proposta è stata accettata dal condomino danneggiato. Si chiede se il condomino danneggiato sia tenuto a pagare, in proporzione ai millesimi di proprietà, la quota parte della somma oggetto della transazione che andrà a lui corrisposta.

Parere

Il condomino sarebbe tenuto a pagare in quanto comproprietario della parte comune che ha causato il danno; egli riveste quindi la qualità di danneggiato.
Ciò naturalmente sempreché, nel caso specifico. il danneggiato non ponga il suo esonero dalla contribuzione pro quota quale condizione della transazione.

 

Quesito

Nel caso in cui i condòmini non abbiano nominato l’amministratore in quanto trattasi di un condominio inferiore a otto condòmini ex art. 1129 c.c., si domanda chi sia legittimato al recupero stragiudiziale e giudiziale degli oneri condominiali nei confronti di un eventuale moroso e quale sia la procedura da seguire.

Parere

In mancanza dell’amministratore i soggetti legittimati sono i condòmini.
Sarebbe opportuna una preventiva delibera assembleare.
Per il resto nessuna differenza rispetto alla normale situazione in presenza di amministratore regolarmente eletto: il legale incaricato della pratica farà ricorso alla procedura ingiuntiva speciale prevista dall’art. 63 disp. att. cod. civ.

 

Quesito

Alla luce della nuova normativa come si deve convocare l’assemblea di un supercodominio, nulla prevedendo i relativi regolamenti sul punto.

Parere

Le regole per la convocazione dell’assemblea di un supercondominio sono le seguenti.
a) Se il numero dei partecipanti (non è chiaro a cosa si riferisce la locuzione “partecipanti”) è inferiore a 60 le regole di convocazione sono quelle usuali: convocazione a tutti i singoli proprietari (sia se la materia – da trattare in assemblea – è di ordinaria amministrazione, sia se di straordinaria amministrazione); la partecipazione all’assemblea è consentita a tutti i singoli proprietari (salvo l’ipotesi in cui una singola unità abitativa è in comproprietà, in tal caso deve essere nominato un rappresentante comune, ma solo per la partecipazione in assemblea).
b) Se il numero dei partecipanti è superiore a 60 – e le materie sono relative all’ordinaria amministrazione o alla nomina dell’amministratore – il singolo edificio deve nominare un rappresentante comune, solo al rappresentante dell’edificio va consegnata la convocazione e solo costui può partecipare in assemblea.
c) Se il numero dei partecipanti è superiore a 60 – e le materie sono relative alla straordinaria amministrazione – tornano ad applicarsi le regole usuali di convocazione: la convocazione deve essere inviata e ricevuta da tutti i singoli proprietari, la partecipazione all’assemblea è riconosciuta a tutti i singoli proprietari (salvo l’ipotesi in cui una singola unità abitativa è in comproprietà, in tal caso deve essere nominato un rappresentante comune solo per la partecipazione in assemblea).
Per finire, ed in virtù della nuova normativa, l’amministratore non può avere deleghe per la partecipazione “a qualunque assemblea”.

 

Quesito

In un condominio è stata sostituita sia la caldaia sia il bruciatore il quale fornisce il riscaldamento centralizzato, ed è stato installato anche un sistema di contabilizzazione del calore con valvole termostatiche nei termosifoni. Si domanda come debba essere ripartita la spesa tra i condòmini.

Parere

Le spese di sostituzione della caldaia devono essere ripartite tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà in quanto inerenti alla conservazione di un servizio comune.
Le spese di installazione delle valvole termostatiche, invece, vanno ripartite in base al numero delle valvole effettivamente installate e non per millesimi.

 

MARZO 2014

In caso di notifica eseguita ai sensi dell’art. 139, secondo comma, cod. proc. civ., con consegna dell’atto al portiere di un condominio, qualificatosi, nella dichiarazione resa all’ufficiale giudiziario, come “addetto” alla ricezione, senza alcun riferimento alle concomitanti funzioni connesse all’incarico di portierato, per superare la presunzione che il consegnatario sia incaricato della ricezione degli atti diretti al destinatario della notifica non è sufficiente che quest’ultimo provi l’insussistenza di un rapporto di lavoro subordinato con il consegnatario ovvero che questi sia alle dipendenze esclusive di un terzo, ma è altresì necessario che dimostri che il medesimo consegnatario non sia addetto ad alcun incarico per conto o nell’interesse del destinatario nell’ambito dello stesso stabile.
Cass. Civ., Sez. VI – III, 5/3/2014, Ordinanza n. 5220

In materia di rapporto di portierato, in favore di un condominio, l’assemblea dei condomini ha il potere di prestare direttamente il proprio consenso, anche per fatti concludenti, alla conclusione di un contratto. Ne consegue che l’instaurazione del rapporto di lavoro subordinato può essere desunta, oltre che da delibere assembleari, anche dalla esplicazione dell’attività lavorativa, dall’occupazione, da parte del lavoratore, dell’appartamento condominiale assegnato, e dall’accettazione della prestazione di lavoro da parte del condominio.
Cass. Civ., Sez. Lav, 6/3/2014, n. 5297

Il proprietario del piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture (nella specie, finestra e non balcone aggettante) la veduta appiombo, sicché può imporre al vicino di non costruire una veranda, seppur nei limiti del perimetro del sottostante balcone, a meno di tre metri.
Cass. Civ., Sez. VI – II, del 27/3/2014, Ordinanza n. 7269

 

APRILE 2014

L’indennità prevista dall’art. 1127 cod. civ. è oggetto di un debito di valore, da determinarsi con riferimento al tempo della sopraelevazione, sicché non trova applicazione la regola dettata dall’art. 1224 cod. civ. per i debiti di valuta, secondo cui gli interessi legali sono dovuti dalla costituzione in mora, essi spettando, invece, dal giorno di ultimazione della sopraelevazione.
Cass. Civ., Sez. II, 7/4/2014, n. 8096

La determinazione dell’indennità prevista dall’art. 1127 cod. civ., nel caso di sopraelevazione di un solo piano, deve essere effettuata assumendo come elemento base del calcolo il valore del suolo sul quale insiste l’edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, dividendo, poi, il relativo importo per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, e detraendo, infine, dal quoziente cosi ottenuto, la quota che spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione. Nel caso di sopraelevazione di più piani, invece, il quoziente ottenuto dividendo il valore del suolo per il numero complessivo dei piani preesistenti e di quelli di nuova costruzione deve essere moltiplicato per il numero di questi ultimi e l’ammontare dell’indennità è rappresentato dal prodotto cosi ottenuto, diminuito della quota che, tenendo conto del precedente stato di fatto e di diritto, spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione.
Cass. Civ., Sez. II, 7/4/2014, n. 8096

L’amministratore è mandatario del condominio nell’erogazione della spesa per i servizi comuni, sicché egli, qualora sostituisca altri a se stesso nell’esecuzione di tale attività, senza esservi autorizzato dall’assemblea e senza che sia necessario per la natura dell’incarico, risponde dell’operato del sostituto, a norma dell’art. 1717, primo comma, cod. civ., non rilevando che la sostituzione sia conforme a una prassi nota ai condomini, fatto che, di per sé, non esprime la volontà del condominio.
Cass. Civ., Sez. II, 9/4/2014, n. 8339

In tema di condominio negli edifici, l’assemblea può nominare un nuovo amministratore senza avere preventivamente revocato l’amministratore uscente, applicandosi la norma sulla revoca tacita del mandato, di cui all’art. 1724 cod. civ.
Cass. Civ., Sez. II, 18/4/2014, n. 9082

In tema di condominio negli edifici, il condomino assente in assemblea, ma regolarmente convocato, non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che inerisce all’altrui sfera giuridica, come conferma l’interpretazione evolutiva fondata sull’art. 66 disp. att. cod. civ., modificato dall’art. 20 della legge 11 dicembre 2012, n. 220.
Cass. Civ., Sez. II, 18/4/2014, n. 9082

La scheda catastale, avendo solo valore indiziario, non è idonea, di per sé, a vincere la presunzione di condominialità sancita dall’art. 1117 cod. civ. (nella specie, per il corridoio di accesso alle cantine, il vano sottoscala e il locale caldaia).
Cass. Civ., Sez. II, 30/4/2014, n. 9523

Il pagamento degli oneri condominiali da parte del proprietario dell’immobile, quale indice univoco e sicuro di comportamento dominicale, se noto al detentore, ne esclude l'”animus rem sibi habendi”, necessario ai fini dell’usucapione.
Cass. Civ., Sez. II, 30/4/2014, n. 9523

La selezione delle massime, i cui testi sono stati reperiti negli Archivi del Centro elaborazione dati della Corte di Cassazione, è stata effettuata dall´Ufficio studi della CONFEDILIZIA

 

Quesito

L’assemblea condominiale ha approvato degli urgenti lavori di ristrutturazione dello stabile e di parti private (ristrutturazione terrazzi a castello, compresa la sostituzione delle ringhiere perché deteriorate dal tempo ed in certi casi pericolanti).
Un condomino non intende partecipare alle spese sulle parti comuni ed, inoltre, non intende rimuovere le ringhiere dal suo terrazzo e sostituirle. Si chiede un parere in merito.

Parere

Il condomino non può opporsi al pagamento della sua quota di spese deliberate in assemblea relative ai lavori sulle parti comuni. Egli può, invece, rifiutarsi di sostituire le ringhiere del suo terrazzo, rischiando, però, di incorrere in un procedimento giudiziale volto ad ottenere la rimozione delle stesse, nel caso in cui siano pericolanti.

 

 

Quesito

In un piccolo condominio, un condomino non intende più utilizzare l’ascensore a causa delle “troppe spese” che sostiene. Quindi vorrebbe rinunciare al servizio e non pagare quanto di sua spettanza.

Parere

La pretesa del condomino è infondata. Non è consentito rinunciare al servizio “per le troppe spese” da sostenersi. Esiste in tal senso un generale divieto sancito dall’art. 1118 del codice civile.

 

Quesito

Gli appartamenti a piano terra di un condominio hanno anche la proprietà esclusiva del giardino esterno che si trova su un terrapieno. Si chiede di chi sia la proprietà del sottosuolo di quel terrapieno ove nulla risulti dal titolo. Inoltre se un condomino proprietario del giardino possa nel terrapieno di questo legittimamente realizzare un garage di proprietà esclusiva senza l’assenso e il benestare degli altri condòmini.

Parere

Come dicevano gli antichi, la proprietà si estende ad sidera usque ad inferos: quindi se il soggetto in questione è proprietario del suolo è proprietario anche del sottosuolo a meno che dagli atti non risulti qualcosa di diverso. Se la proprietà del terrapieno appartiene a quel soggetto, egli può realizzare sulla sua proprietà parcheggi naturalmente a condizione che l’opera non arrechi danno o pregiudizio alle parti comuni, alla sicurezza e stabilità del caseggiato e che sussistano tutti i requisiti anche di natura pubblicistica per tale opera.

 

Quesito

L’impresa che svolge lavori per conto del condominio ha procurato danni alla proprietà di un singolo condomino, il quale chiede un risarcimento al condominio stesso.
Si vuol sapere se sia l’amministratore per conto del condominio che deve agire nei confronti dell’impresa o se vi debba provvedere direttamente il singolo condomino danneggiato.

Parere

Il condomino danneggiato può agire sia nei confronti del condominio, nella sua veste di committente, che dell’impresa appaltatrice o può agire contro il condominio che chiamerà in manleva l’impresa appaltatrice. Sarebbe comunque opportuno che il condominio inviasse a quest’ultima una raccomandata AR di denunzia dei vizi e dei difetti e che le contesti i fatti che hanno cagionato il danno al singolo condomino.

 

 

Quesito

In un condominio, il costruttore che conserva buona parte delle unità invendute e sfitte, ha chiesto di essere esentato dalle spese ordinarie, senza alterazione dei valori millesimali. Tutti i condomini sono d’accordo salvo uno che però partecipò per delega all’assemblea in cui gli altri condòmini concordarono tale modalità di attribuzione delle spese.
Si chiede se sia legittima tale decisione.

Parere

Se in assemblea erano presenti tutti i partecipanti al condominio e l’unico condomino presente per delega ha votato a favore per mezzo del suo delegato, di fatto la delibera è stata adottata all’unanimità perché il condomino partecipante per delega è come se fosse presente personalmente. La delibera è quindi vincolante.
Può ritenersi piuttosto che quella delibera valga solo per quel singolo esercizio e non in generale per tutti gli esercizi anche successivi.

 

Quesito

Si domanda se le agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edili (50%) e risparmio energetico (65%) sono state prorogate per l’anno 2014.

Parere

Sì: le detrazioni in parole sono state prorogate, da ultimo, con la legge di stabilità. Per ogni ulteriore informazione si può scaricare dal sito confederale (www.confedilizia.it) un’agile tabella riepilogativa.

 

OBBLIGO DI FORMARE IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Il costruttore di un fabbricato, che successivamente vende le singole unità immobiliari, è obbligato, per legge, a formare il regolamento condominiale?

No. Come chiarito dalla Cassazione, infatti, l’art. 1138 c.c. si limita semplicemente a stabilire che la formazione del regolamento condominiale è obbligatoria quando il numero dei condòmini sia superiore a dieci; non pone affatto, quindi, “l’obbligo della sua redazione a carico del venditore” delle singole unità immobiliari di cui è composto il condominio, “che sia anche costruttore dello stabile” (cfr. sent. n. 2742 del 23.2.’12).
Si precisa che la riforma dell’istituto condominiale nulla ha innovato sul punto.

Quesito

L’assemblea straordinaria di un condominio composto da 14 case a schiera (piano terra e 1° piano) con ingresso indipendente e con area a verde scoperta comune, ha deliberato, all’unanimità di tutti i condòmini, di effettuare il frazionamento catastale delle aree a verde (odierno giardino comune) da assegnare ad ogni abitazione con relativa modifica del bene comune. Il tutto sarà regolamentato con atto notarile. In comune rimarrebbero parte del giardino nonché l’accesso carraio e pedonale.
Si chiede se giuridicamente risulti ancora in vita l’originario condominio.

Parere

Nella situazione descritta ricorrerà, a seguito della conseguita autonomia dei singoli edifici a schiera, una fattispecie di supercondominio regolata dall’art. 1117-bis del codice civile, con riferimento alle aree, impianti e manufatti che rimarranno in comune fra i diversi edifici.

 

Quesito

Nel dicembre del 2011, l’assemblea condominiale ha approvato la sostituzione delle cassette delle lettere interne, attingendo a fondi accantonati in precedenza. Verso la fine del 2012 l’amministratore è defunto, ed è stato sostituito.
Volendo solo ora dare seguito alla decisione assembleare del 2011 (acquistando le cassette delle lettere con gli anzidetti fondi), si chiede se la delibera del 2011 sia ancora valida.

Parere

La delibera in questione, fatta salva l’ipotesi che contenga dei riferimenti temporali o particolari clausole e condizioni, deve ritenersi valida ed efficace fino a quando non venga revocata da una successiva assemblea, previo inserimento dell’argomento all’ordine del giorno. Pertanto l’amministratore è tenuto ex lege a dare ad essa esecuzione ai sensi dell’art. 1130 del codice civile, potendo in difetto anche essere revocato dall’autorità giudiziaria.

 

Quesito

Si domanda se la parte aggettante di una terrazza ad uso esclusivo dell’ultimo piano sia da considerarsi come balcone e se, quindi, l’attribuzione della spesa per il rifacimento della stessa sia di competenza del proprietario oppure (svolgendo funzione di protezione dell’intero edificio) a carico di tutti i condòmini.

Parere

Salvo che sia diversamente stabilito nel regolamento condominiale, il criterio di ripartizione previsto dall’art. 1126 del codice civile non è ritenuto dalla giurisprudenza applicabile alla parte aggettante del lastrico/terrazza a livello, che, protendendosi al di fuori del perimetro dell’edificio, non esercita funzione di copertura.
Il corretto criterio di ripartizione della spesa di rifacimento del terrazzo esclusivo parzialmente aggettante prevede che siano addebitate al solo utilizzatore esclusivo le spese afferenti la parte in aggetto, mentre la restante parte avente funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti viene ripartita ai sensi del citato art. 1126.
Secondo la giurisprudenza, infatti, la parte aggettante di una terrazza di piano attico rappresenta esclusivamente un ampliamento della superficie utile della terrazza, considerando tale superficie come quella di un balcone (Trib. Catania 20 marzo 1986, n. 410: “le spese relative agli sporti della terrazza a livello – aggetti – di godimento esclusivo di un singolo condomino gravano per intero sul proprietario di cui sono al servizio, mentre per tutto il resto della terrazza soccorre l’art. 1126 c.c.”).

 

Quesito

La legge di riforma del condominio prevede la possibilità che il condomino si separi dall’impianto centralizzato del riscaldamento a costo zero e senza bisogno di autorizzazione condominiale. Ritenendosi che, anche alla luce della riforma, il condomino in questione debba comunque corrispondere una quota per il riscaldamento indiretto che riceve, si chiede un parere in merito alla possibilità di distacco e alle spese che il rinunziante è tenuto a sopportare.

Parere

L’ultimo comma dell’art. 1118 del codice civile, come modificato dalla legge n. 220/2012 precisa che il singolo condomino può rinunciare al servizio dell’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento se da esso non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. Se il distacco è possibile, il rinunciante è tenuto a concorrere esclusivamente al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Si ricorda, inoltre, che la Corte di Cassazione ha affermato che i condomini che abbiano distaccato i propri appartamenti dall’impianto centralizzato di riscaldamento condominiale, mentre non possono sottrarsi alla contribuzione nelle spese per la conservazione dell’impianto stesso, non sono tenuti, invece, alle spese inerenti al suo uso, pur dovendosi far carico della eventuale maggiore spesa sostenuta pro quota dagli altri condòmini rispetto al periodo anteriore al distacco (Cass. civ. Sez. II, sent. n. 10214 del 20 novembre 1996; Cass. civ. Sez. II, sent. n. 11152 del 12 novembre 1997).
Per completezza si precisa che ai fini di provare l’esistenza dei requisiti di cui al citato art.1118 c.c. la presentazione della relazione di un tecnico è necessaria.

 

Quesito

Si domanda se l’amministratore possa iniziare i lavori straordinari, deliberati dall’assemblea come lavori straordinari urgenti per motivi di sicurezza ed igiene, non avendo costituito il fondo.

Parere

Si ritiene che l’obbligo di costituzione preventiva del fondo sia escluso quando devono essere intrapresi lavori che rivestano il carattere dell’urgenza, per i quali l’amministratore ha solo l’obbligo di riferire all’assemblea alla prima occasione.
Tuttavia va ribadito che deve trattarsi di lavori urgenti tali cioè che non sia possibile attendere il tempo necessario per la convocazione dell’assemblea ai fini dell’approvazione di essi senza correre il rischio che nelle more si verifichino eventi dannosi.

Quesito

L’assemblea condominiale ha deliberato il restauro dei graffiti che ricoprono interamente le pareti dell’androne e dell’atrio con una spesa di circa 70.000 euro. Si chiede come vadano ripartite dette spese.

Parere

Il restauro dei grafiti è finalizzato alla tutela del decoro architettonico dell’edificio inteso nel suo insieme e quindi corrisponde ad un interesse che fa capo a tutti i proprietari a meno che il regolamento non contenga diverse statuizioni.

 

Quesito

In un condominio costituito da due distinte scale, aventi distinti ingressi, necessita sostituire le finestre di un solo vano scala. Si chiede se alla relativa spesa debbano partecipare tutti i condòmini o solo quelli serviti dalla scala interessata alla sostituzione.

Parere

L’art. 1123, terzo comma, del codice civile stabilisce che quando un condominio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.
Nella fattispecie la spesa riguarda, per la verità, non le scale in sé, ma le finestre di un vano scala che tuttavia servono a dare luce ai condòmini che utilizzano quella scala.
Deve ritenersi quindi che, fatta salva diversa disposizione del regolamento, la spesa vada ripartita tra i condòmini che utilizzano la scala.

 

Quesito

Un condomino è proprietario (nello stesso condominio) di due appartamenti e un box. Si vuol sapere se in sede di assemblea, e al fine del quorum deliberativo, quel condomino valga come uno (anche se proprietario di 3 immobili) o tre (quanti sono cioè gli immobili di sua proprietà).

Parere

Nella fattispecie considerata dal punto di vista numerico quel condomino conta per uno; dal punto di vista del valore conta per la somma dei millesimi attribuiti alle tre unità immobiliari di sua proprietà.

 

Quesito

Con l’entrata in vigore della riforma del condominio, per approvare la modifica delle tabelle millesimali occorre sempre il voto unanime di tutti i condòmini?

Parere

No. E’ necessaria l’unanimità se non ricorre una delle ipotesi previste dall’art. 69, primo comma, nn. 1) e 2), disp. att. c.c. Se invece una di tali ipotesi ricorre è sufficiente la maggioranza del secondo comma dell’art. 1136 c.c.

 

Quesito

Una terrazza privata posta al primo piano copre un appartamento al piano terra e un garage nel piano interrato. Si domanda se la spesa per i lavori di rifacimento della guaina di detta terrazza vada posta a carico (nella quota di 2/3) solo del proprietario dell’appartamento sottostante o a anche di quello del garage.

Parere

La spesa dovrà essere posta (nella quota di 2/3) a carico di tutti coloro che sono coperti dalla terrazza in questione. Quindi anche a carico del proprietario del garage.

 

Quesito

Ad un professionista è stato proposto di amministrare, assieme ad un altro libero professionista, un condominio in forma congiunta, ma non societaria.
Si chiede se l’operazione in questione sia fattibile.

Parere

La soluzione esposta non è ammissibile.
Può essere nominata una persona fisica, uno studio professionale con indicazione specifica del soggetto che amministra, una persona giuridica con l’indicazione del socio o del dipendente che esplica l’attività, ma non due amministratori contemporaneamente.

 

Quesito

Si domanda se l’assemblea possa deliberare di far inviare all’amministratore bilanci e verbali per posta elettronica semplice (al posto di raccomandate, pec, fax e raccomandate a mano come indicato dalla legge).

Parere

Per l’invio dei documenti indicati nella richiesta di parere nessuna norma prevede forme specifiche come invece è previsto per l’invio delle convocazioni dell’assemblea.

 

Quesito

In un condominio è stata richiesta l’installazione delle valvole termostatiche nei termosifoni dell’impianto di riscaldamento. Esiste un regolamento condominiale contrattuale che nulla dispone al riguardo. Si chiede quali siano le maggioranze occorrenti per l’installazione delle valvole anzidette.

Parere

Per effetto dell’entrata in vigore della legge n. 220/2012 il quorum necessario per l’installazione delle valvole termostatiche è quello indicato dall’art.1136, secondo comma, codice civile e cioè la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà dei millesimi. Le spese di installazione devono essere ripartite in base al numero di valvole effettivamente montate e non in base ai millesimi.

Quesito

In un condominio composto da 6 proprietari, senza amministratore e senza regolamento, un condomino intende allargare il proprio balcone. L’interessato ha presentato una relazione tecnica in cui si garantisce la stabilità e la sicurezza dell’edificio; ha richiesto l’autorizzazione comunale e ora intende richiedere agli altri condomini l’autorizzazione a modificare l’estetica dell’edificio. Si domanda con quale maggioranza l’assemblea debba approvare tale modifica.

Parere

Nel rispondere al quesito si precisa che:
1) non ha alcuna rilevanza il numero dei condòmini;
2) l’assenza di un regolamento comporta solo che non esistono nel condominio divieti espressi;
3) se l’intervento del condomino fosse lesivo del decoro architettonico non potrebbe neppure essere deliberato a maggioranza dall’assemblea;
4) se l’opera non è lesiva del decoro architettonico, l’intervento può qualificarsi come esercizio di un diritto dell’interessato ex art. 1102 c.c. , e pertanto non necessita di autorizzazione alcuna.
Da quanto precede, emerge, all’evidenza, la necessità di una valutazione di natura tecnica sotto il profilo indicato.

Quesito

In un condominio composto da villette con giardini confinanti, si chiede quali siano le distanze dai confini da rispettare in caso di installazione di un gazebo o struttura simile.

Parere

Se si tratta di “costruzioni” la distanza è quella di tre metri prevista dal codice civile, fatta salva la distanza maggiore prevista dai regolamenti locali del comune ove si trovano gli immobili.

 

Quesito

In un condominio, sono stati approvati dei lavori straordinari. Sulla base della legge 220/2012, l’amministratore si accinge a raccogliere le somme in denaro entro l’inizio dei lavori, ma poiché un condomino è già debitore verso il condominio e presumendosi che lo stesso non verserà anche in questo caso, la quota di sua spettanza, si domanda come debba procedere.

Parere

E’ consigliabile prevedere tale situazione nel contratto di appalto con una precisa pattuizione che preveda che la ditta incaricata di realizzare i lavori si impegni a procedere direttamente nei confronti del condomino moroso previa comunicazione dei relativi dati.

Quesito

Si domanda in che forma il condomino assente debba comunicare all’amministratore la sua intenzione di impugnare il verbale dell’assemblea e se sia valida l’impugnazione effettuata tramite e.mail.

Parere

E’ noto che l’impugnazione in senso tecnico di una delibera si può proporre solo con atto di citazione avanti il Tribunale territorialmente competente notificato all’amministratore del condominio entro trenta giorni dalla data dell’assemblea o dalla notifica del verbale per gli assenti. Una semplice e.mail non costituisce impugnazione in senso tecnico.

 

Quesito

Si vuol sapere quale sia la maggioranza necessaria per la posa in opera a cura del condominio di un gazebo nel cortile comune.

Parere

Si tratta di una innovazione condominiale da approvarsi, pertanto, con il quorum deliberativo di cui al quinto comma dell’art. 1136 c.c. Ciò, ben inteso, fermo il quorum costitutivo di cui al primo e terzo comma, del medesimo art. 1136.

Quesito

Si domanda se – in merito all’obbligo delle delega scritta – in sede di assemblea condominiale, occorra che il comproprietario presente personalmente consegni le deleghe scritte di tutti gli altri comproprietari assenti.

Parere

Il comproprietario non partecipa all’assemblea per delega ma a titolo proprio.
I comproprietari devono scegliere chi di loro (uno solo e con un solo voto) parteciperà all’assemblea e al voto stesso.

 

Quesito

In merito alle assemblee di supercondominii si chiede se la convocazione di assemblea debba essere inviata a tutti i proprietari delle unità facenti parte del supercondominio.

Parere

Per convocare l”assemblea del supercondominio si devono seguire tre procedure diverse:

• se il numero dei partecipanti è inferiore a 60 le regole di convocazione sono quelle usuali: a) convocazione a tutti i singoli proprietari (sia se la materia – da trattare in assemblea – è di ordinaria amministrazione, sia se di straordinaria amministrazione); la partecipazione all’assemblea è consentita a tutti i singoli proprietari (salvo l’ipotesi in cui una singola unità abitativa è in comproprietà, in tal caso deve essere nominato un rappresentante comune, ma solo per la partecipazione in assemblea);

• se il numero dei partecipanti è superiore a 60 (e le materie sono relative all’ordinaria amministrazione o alla nomina dell’amministratore) il singolo edifico deve nominare un rappresentante comune e solo a quest’ultimo va consegnata la convocazione (potendo solo il rappresentante anzidetto partecipare all’assemblea);

• se il numero dei partecipanti è superiore a 60 (e le materie sono relative alla straordinaria amministrazione) tornano ad applicarsi le regole usuali di convocazione, la convocazione deve essere inviata a tutti i singoli proprietari, la partecipazione all’assemblea è riconosciuta a tutti i singoli proprietari (salvo l’ipotesi in cui una singola unità abitativa è in comproprietà, in tal caso deve essere nominato un rappresentante comune solo per la partecipazione in assemblea).

 

Quesito

In un condominio di tipo orizzontale a due piani, alcuni proprietari del 1° piano hanno  chiesto di poter montare dei serramenti a vetri per chiudere lo spazio del loggiato e formare una serra bioclimatica. La zona ove è ubicato il condominio è soggetta a tutela ambientale e l’intervento deve ottenere il parere ambientale da parte della Soprintendenza.
Si vuol sapere quale sia la maggioranza necessaria per l’approvazione di tale intervento da parte dell’assemblea condominiale.

Parere

Per fornire un parere il più possibile esaustivo, è necessario distinguere due ipotesi.

Se il loggiato è di proprietà esclusiva, la trasformazione in serra non richiede l’autorizzazione degli altri condòmini, purché tale bene non arrechi danno alle parti comuni dell’edificio ed, in particolare, non alteri il decoro architettonico dell’edificio e non comporti pregiudizio agli altri condòmini, ai quali deve essere comunque assicurato un pari uso del bene comune (Trib. civ. Milano, 31 gennaio 1991).

Se, invece, il loggiato è condominiale, la trasformazione in serra  potrebbe integrare un mutamento di destinazione d’uso della cosa comune e, pertanto, la delibera assembleare per l’approvazione dell’opera dovrebbe essere assunta con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, ex art. 1117-ter del codice civile.

Invero, l’intervento de quo potrebbe essere considerato alla stregua di un’innovazione (peraltro voluttuaria) ex art. 1120, comma 1°, codice civile la cui realizzazione richiederebbe la maggioranza dell’art. 1136 quinto comma e cioè, la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Tuttavia, si ritiene più corretto inquadrare l’intervento  all’interno dell’art. 1117 ter del codice civile.

 

Quesito

Un estraneo al condominio ha convocato un’assemblea alla quale ha partecipato un numero insufficiente di condòmini (nemmeno un terzo). Dato che è stato comunque redatto un verbale da dove emerge la revoca dell’amministratore, si chiede di sapere se una tale delibera, decorsi 30 giorni, sia valida e vincolante perché semplicemente annullabile oppure nulla.

Parere

Normalmente le delibere illegittime sono, salvi i casi di nullità assoluta previsti dalla legge, meramente annullabili.
Nella fattispecie tuttavia, la delibera in questione può ritenersi radicalmente nulla e ciò non tanto per la carenza delle necessarie maggioranze per la revoca, quanto per il fatto che l’assemblea è stata convocata da soggetto estraneo al condominio e, quindi, non legittimato.

CONFEDILIZIA:
IN GAZZETTA IL DECRETO MINISTERIALE
CORSI AMMINISTRATORI CONDOMINIALI

La Gazzetta Ufficiale ha pubblicato questa sera sul proprio sito il decreto ministeriale 13 agosto 2014, n. 140, sui corsi di formazione per amministratori condominiali, come preannunciato dal Sottosegretario alla Giustizia dott. Cosimo Ferri al Convegno Confedilizia di sabato scorso.

Il testo integrale del decreto è pubblicato sul sito della Confedilizia unitamente ad altri documenti relativi al provvedimento.
Il decreto entrerà in vigore il prossimo 9 ottobre.
Il Ministero della Giustizia non ha ancora reso noto l’indirizzo di posta elettronica previsto dall’art. 5, comma 4, del decreto al quale deve essere comunicato – per la validità ai fini di legge – l’inizio di ciascun corso di formazione, le modalità di svolgimento, i nominativi dei formatori e dei responsabili scientifici.
Roma, 24 settembre 2014

UFFICIO STAMPA
Impianti di climatizzazione invernale ed estiva
Si richiama l’attenzione su quanto pubblicato su Confedilizia notizie di maggio 2014, ricordando che dall’1.6.’14 tutti gli impianti termici (anche quelli già esistenti) devono essere muniti del nuovo libretto e che per i controlli di efficienza energetica devono essere utilizzati i nuovi modelli. Per le questioni tecniche si rinvia, invece, a quanto pubblicato su Confedilizia notizie di aprile 2014. Si rammenta che anche gli impianti di climatizzazione estiva, sempre dall’1.6.’14, andranno dotati del nuovo libretto. La nuova documentazione è scaricabile dal sito del Ministero dello sviluppo economico (www.sviluppoeconomico.gov.it), seguendo questo percorso: Home» Energia » Efficienza energetica » Modelli per libretto impianto e rapporto efficienza energetica.
Distinti saluti.

CONFEDILIZIA-Segreteria generale

 

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